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【大王律師】

本案案由系商品房委托代理銷售合同糾紛。本案的爭議焦點在于傭金結算的依據以及計算標準、未銷售房屋的可得利益損失的確認、裝飾裝修等費用的承擔、解決爭議的相關（律師）費用等等。

最高法院的裁判思路是緊緊扣住“理據”二字，凡請求須有依據講理由，遵循公平等基本原則。

應該說，最高法院的判決中規中矩，沒有什么審判思路的大膽“創新”。舉個例子，像民商事案件經常涉及到的律師費用承擔，最高法院不予支持的理由為下列兩點：一、本案的當事人之間對此并未予以明確約定；二、該律師費用的實際發生未有足夠證據支持。概言之，該主張缺乏事實及合同依據。最高法院的裁判思路，符合我以前提及的民商事疑難案件審理的“五大依據”。

本文的專題部分，主要探討委托合同的任意解除權問題。大致包括以下內容：基本類型（有償還是無償、民事還是商事）、行使主體（委托人還是受托人）、損失的賠償范圍（直接損失、合同履行的可得利益）等等。

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【案情摘要】

第一部分，一審法院的裁判觀點

關于爭議焦點一，海南正光公司和河南正光公司是否應向中投公司支付已售出的包銷房源和代銷房源應付未付酬金2621.747553萬元

1、案涉《全案銷售代理合同》及《補充協議一、二、三》均系當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效。

2、案涉代理合同簽訂時所約定的傭金支付條件系購房者簽訂《商品房買賣合同》，但從該合同的實際履行來看，雙方已就支付條件予以合意變更，結算傭金的依據已改為購房者簽訂《商品房認購書》，故中投公司的訴請具有事實依據及合同依據。

3、根據約定的傭金計算公式，所涉256套（代銷90套+包銷166套）的傭金為8277萬余元，然后根據《補充協議三》還須減去房屋精裝修費用240萬元。

至于21套退房的傭金問題，案涉銷售代理合同并未予以約定，但基于公平原則，應予抵減。

4、海南正光公司不是案涉合同的當事人，根據合同相對性原理，中投公司請求其共同承擔責任，缺乏合同及法律依據。

關于爭議焦點二，海南正光公司和河南正光公司應否向中投公司交付包銷房源未售出的14套房產并配合辦理過戶登記手續，或按該部分房產的市場價值提供補償

1、根據《補充協議三》的約定，剩余包銷房屋的產權歸中投公司所有，而河南正光公司須無條件配合更名手續，但因前述房屋并不在河南正光公司名下，故其應依據民法第577條的規定按照合同約定的銷售底價向中投公司賠償損失。至于中投公司主張須按備案價格計算賠償，缺乏合同依據。

2、海南正光公司不是《補償協議三》的當事人，故中投公司請求其承擔共同賠償責任，缺乏合同依據。

關于爭議焦點三，海南正光公司和河南正光公司應否向中投公司賠償剩余代銷房源的預期利益損失

1、案涉合同及補充協議均未約定河南正光公司應對未銷售的代銷房源承擔賠償責任；

2、中投公司所提交《治安調解協議書》并不能證明代銷房源未完成銷售的過錯在于河南正光公司一方，故其請求河南正光公司和海南正光公司賠償未銷售房源的預期利益，缺乏合同及事實依據。

關于爭議焦點四，海南正光公司和河南正光公司應否向中投公司賠償因未按時交付部分代銷房源而造成的預期利益損失

1、在案件審理過程中，各方均認可辦理了預售許可證的房屋均已交付中投公司用于銷售的事實；

2、中投公司亦未提交證據證明河南正光公司、海南正光公司存在案涉房屋未按時交付的情形；

3、案涉合同并未就河南正光公司交付代銷房源的期限作出約定，故中投公司主張預期利益損失缺乏事實依據。

關于爭議焦點五，海南正光公司和河南正光公司應否向中投公司賠償項目的管理獎勵1492.311774萬元

1、根據代理合同的約定，項目的管理獎勵應在項目結束后進行結算；

2、但由于案涉項目尚未結束，結算分配的條件尚未成就，故中投公司的主張與合同約定不符。

關于爭議焦點六，海南正光公司和河南正光公司應否向中投公司返還代付曾琪樟的工資薪酬

1、《工程部曾琪樟費用明細確認單》中載明了該員工曾琪樟自入職以來由中投公司代發的工資、社保福利的具體數額，且吳雪明董事長在該確認單上簽名；

2、河南正光公司未否認吳雪明系其公司法定代表人的身份，故吳雪明的行為應視為職務行為，代表的是河南正光公司的意思表示。

故中投公司請求河南正光公司返還其已代付的曾琪樟工資福利等，具有事實及法律依據。

關于爭議焦點七，中投公司應否向海南正光公司開具增值稅發票或賠償相應經濟損失

海南正光公司既不是案涉銷售代理合同的當事人，合同亦無約定中投公司向其開具發票，故海南正光公司反訴請求中投公司向其開具增值稅發票或賠償相應損失，缺乏合同依據。

關于爭議焦點八，中投公司應否承擔河南正光公司的律師費

案涉銷售代理合同及三份補充協議均未約定因訴訟所產生的律師費由中投公司承擔，故海南正光公司、河南正光公司的主張，缺乏合同依據。

第二部分，中投公司的上訴要點

（一）原審法院判決對下列事實認定錯誤。

1、業主退房原因均系因為河南正光公司無法辦理網簽，故扣除保證金的主張不符合補充協議的約定，且該協議已于2018年12月31日終止，河南正光公司的請求缺乏事實與合同依據。

2、河南正光公司并未按照《補充協議三》的約定對案涉包銷房源進行裝修，其主張的裝修費缺乏事實及合同依據。

3、根據合同的明確約定，項目的管理獎勵屬于中投公司應當享有的報酬，現在該項目的二期已銷售完畢，河南正光公司應當支付該期獎勵。

（二）原審法院存在下列法律適用錯誤

1、依據民法第577條、第584條的規定，河南正光公司若無法履行14套房的過戶義務而須承擔賠償損失的違約責任，且賠償損失的范圍除了以銷售底價計算出的房款這一直接損失外，還應包括合同履行后可以獲得的利益，故原審判決不應僅支持直接損失。

2、原審判決已經中投公司完成了銷售工作，故依據民法第928條的規定，中投公司有權獲得21套已退房源的傭金，但卻原審法院卻以所謂公平原則為由扣除該傭金。

3、剩余的24套代銷房源之所以未售，系由于河南正光公司的不當行為造成的，根據民法第584條，該傭金損失應屬于合同履行后可以獲得的利益，而且亦未超過河南正光公司訂立合同時能夠預見到的損失范圍。

第三部分，正光置業的上訴要點

1、委托代理合同約定，中投公司須對項目房產的銷售進行全程管理，包括但不限于認購書簽訂、《商品房買賣合同》簽訂備案等，只有在履行完上述義務的情形下，中投公司才有權取得銷售傭金。

實務中，中投公司僅完成了29套房產的《商品房買賣合同》的銷售，根據上述約定，其只能獲得該29套房產的傭金。

2、包銷、代銷房產的銷售傭金尚未達到結算條件，故原審判決河南正光公司應按照銷售底價賠償中投公司未售出14套房產的經濟損失，事實及合同依據不足，而河南正光公司亦將另行起訴追究中投公司在合同履行過程中的違約責任。

3、原審判決僅以合同簽訂主體并非海南正光公司為由駁回河南正光公司要求開具發票到海南正光公司或賠償損失的反訴請求，未考慮房地產項目運營的實際情況，且海南正光公司與案涉項目的土地及權益存在重大利害關系。

第四部分，最高人民法院的裁判意見

關于爭議焦點一，河南正光公司應向中投公司支付的具體酬金數額

本案中，購房者共簽訂了商品房認購書256份，其中，簽訂《商品房買賣合同》29套，辦理退房21套。

案涉酬金包括銷售傭金、保證金、裝修費用、退房傭金等項目。

1、關于銷售傭金問題。從雙方的實際履行來看，雙方結算傭金的依據系簽訂商品房認購書而非商品房買賣合同，故一審判決認定雙方結算傭金的依據為簽訂商品房認購書，具有事實依據，無明顯不當。

2、關于保證金問題。由于目前大部分房源僅簽訂商品房認購書，故預留保證金既符合合同約定亦有利于合同履行。

3、關于房屋裝修費用問題。因《補充協議三》約定該裝修費應從傭金中予以扣除，且河南正光公司已對外簽訂《裝飾裝修工程施工合同》并開始了實際施工，故原審判決并無不當。

4、關于退房傭金問題。因為代理合同并未就該問題作出約定，故原審判決基于公平原則并結合合同具體履行情況，未予支持中投公司的傭金請求，處理結果并無明顯不當。

關于爭議焦點二，河南正光公司是否應就14套未售出的包銷房源向中投公司賠償損失

1、民法第577條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

本案中，關于剩余14套包銷房的權屬，《補充協議三》約定屬于中投公司所有，而河南正光公司須無條件配合更名手續，變更費用則由中投公司承擔，故原審判決認定河南正光公司須按約定的銷售底價向中投公司作出賠償，具有事實及法律依據。

2、但是，中投公司須以備案價格計算損失數額的主張，缺乏合同依據，法院不予支持。前述協議約定案涉房屋權屬時，并未約定相關前提條件，故河南正光公司的抗辯理由，法院認為缺乏合同依據，亦不予支持。

關于爭議焦點三，河南正光公司應否賠償剩余未銷售代銷房源的預期利益損失及項目管理獎勵

1、在案證據無法證明合同不能履行完畢系由于河南正光公司的過錯導致，故中投公司請求河南正光公司賠償相關的預期利益損失，缺乏事實和法律依據。

2、代理合同約定的管理獎勵分配數額為項目稅后凈利潤的5.5%。但案涉項目尚未形成稅后凈利潤，故中投公司的主張缺乏事實依據。

關于爭議焦點四，中投公司應否向海南正光公司開具增值稅專用發票以及賠償可抵扣增值稅款的經濟損失

本案中，合同約定中投公司應在收到款項的五個工作日內給河南正光公司開具發票，而后者反訴請求中投公司將發票開具給海南正光公司，缺乏合同依據。

同樣，河南正光公司要求中投公司賠償此項損失，亦缺乏事實和法律依據。

關于爭議焦點五，中投公司應否承擔河南正光公司、海南正光公司的律師費

本案中，當事人之間并未明確約定由中投公司承擔因訴訟產生的律師費，且河南正光公司亦未就70萬元律師費用的實際發生提供證據證明。故河南正光公司的上訴主張，缺乏事實及合同依據。

【專題】

一、委托合同任意解除權的基本類型

原《合同法》第410條對于委托合同的任意解除權只作了較為籠統的原則性規定，并沒有根據具體的合同類型對行使條件及損失賠償的范圍予以細化。

《民法典》在這方面未采納某些學者的意見將委托合同分為民事委托和商事委托，而是在第933條區分了無償委托和有償委托中的一方當事人任意解除后的賠償范圍。一般而言，有償委托往往是發生在商事領域，而無償委托通常基于自然人之間的信任與互助。

而本文就進一步闡述有償委托的任意解除權規則在民事、商事案件領域適用的差異。

二、有償委托中任意解除權的具體限制或排除規定的效力

實務中，委托合同的當事人常通過約定限制、排除一方或雙方的任意解除權，并約定高額違約金。此類特約，構成對任意解除權的約定排除或限制。對于該類約定的效力，《民法典》未就該類特別約定的效力予以明確規定，司法界存在以下兩類觀點：

支持的觀點是：尊重當事人意思自治；該類規范系任意性規范，不損害國家、集體或第三人的利益。

反對的觀點包括：盡管是當事人的合意，但該約定違背了委托合同的根本屬性，且民法第933條(原《合同法》第410條)系屬于必須遵守的強制性規范。

一般認為，若是自然人之間的無償委托，排除或限制的約定無效；但在有償委托中，應當根據民事或商事的不同作進一步區分。

(一）民事、商事有償委托中排除或限制委托人任意解除權的特別約定效力

1、像委托律師、會計師提供專業服務的委托合同，屬于典型的民事委托合同。在該類合同中，有學者依據《律師法》第32條規定：“委托人可以拒絕已委托的律師為其繼續辯護或者代理，同時可以另行委托律師擔任辯護人或者代理人。”認為合同中約定排除任意解除權條款無效，有些地方法院援引民法典第497條關于格式條款效力的規定認定此類特別約定無效，最高人民法院亦認為該約定加重了委托人的訴訟風險損害社會公共利益。

2、民事委托合同更多地基于道德和友情，以無償為原則，故對受托人的保護程度較低，委托人行使任意解除權的正當性更強。相較于民事關系，商事主體的締約談判能力、信息獲取能力、風險控制能力更強，有能力為達到營利目的而選擇最合適進路，法律理應更尊重當事人的意思自治，故在商事委托合同（委托代理銷售合同）中，應當承認雙方關于排除或限制委托人任意解除權約定的效力。實務中，法院一般亦承認此類合同中排除或限制任意解除權特別約定的效力。

3、實踐中，商事主體多以格式條款的形式排除或限制委托人的任意解除權。此時，又須考慮格式條款的有關民法規定。

有法院認為，排除委托人任意解除權的格式條款可能違反民法第497條“排除對方主要權利”的規定而認定該協議無效。對此，首先要注意格式條款的效力認定，核心應放在“未經個別協商”，“重復使用”并非其關鍵特征；其次，合同中要表明提供格式條款一方已盡到提示說明義務；最后，我們須認識到格式條款規則的規制目的是保護處于實質上的不平等的合同主體-普通消費者以實現實質公正，故不應簡單適用“排除對方主要權利”的無效條款，應視合同的履行情況根據誠信原則來具體判斷此類格式條款的效力。

(二）民事、商事有償委托中排除或限制受托人任意解除權的特別約定效力

委托合同作為行為之債，受托人的履行行為義務難以被強制執行，有償委托中受托人的任意解除權具有一定的正當性，故通說認為就受托人放棄作出的特別約定有效。

像在律師委托代理合同中，由于訴訟案件的審理存在嚴格的時限要求，若受托人行使任意解除權后，委托人在短時間內可能難以再確定適當的受托人接手工作，故雙方當事人根據具體案件情況事先約定排除或限制受托人解除權，應當認定該特別約定有效。

但是，承認排除任意解除權的特別約定效力，不等于受托人沒有機會從喪失信賴關系的合同中脫身，受托人可以重大事由終止權為由解除合同，因為后者的權利基礎同樣在于信賴關系破裂的法理。另外，受托人所負債務為行為義務，若符合民法第580條規定的“債務標的不適合強制履行”的情形，即使“排除受托人的任意解除權”有效，受托人依然有權擺脫合同約定義務的拘束。

三、民事、商事有償委托中任意解除權的賠償范圍區分

實務中，因為原《合同法》第410條沒有明確任意解除權行使后的損害賠償范圍，造成許多案例，都將賠償范圍限定于直接損失。亦有學者認為，任意解除的賠償系針對相對方的信賴利益作出賠償。在商事領域，若將賠償囿于直接損失，可能造成對于一方商事主體的利益保護不足問題。

學界的通說認為，法律應當對任意解除權進行必要的限制。限制的方式包括絕對限制和相對限制。絕對限制是指在特定情形下排除委托人或受托人的解除權；相對限制是指在某些情形下雙方雖仍享有任意解除權，但解除合同需要賠償對方的履行利益損失。

依據《民法典》第933條，對有償合同采相對限制說，一方當事人行使任意解除權后，除不可歸責于該當事人的事由外，需要賠償對方直接損失與可得利益，其賠償范圍與第584條規定的違約損害賠償范圍相同。但是，這一規定并沒有進一步區分民事委托和商事委托，故本文對此予以細化作展開分析。

(一)民事有償委托中委托人行使任意解除權的賠償范圍

實務中，像委托律師提供法律服務的委托合同是比較典型的民事有償委托合同類型。若是此類合同的委托人在合同履行過程中行使任何解除權，是否須按約定支付全部報酬？大多數法院只就勞務部分的報酬及相應損失予以支持，并未依據民法第933條的規定支持了合同約定的全部報酬，更遑論那未作約定的可得利益損失。

法院認為，此類合同的當事人雙方存在特殊的信賴關系，因為委托人難以事前對受托人的專業能力、操守進行判斷，故行使任意解除權的正當性更強，若委托人須付出賠償可得利益的代價解除合同，對委托人難言公正。而且法律服務委托合同不像銷售代理委托合同，受托人沒有過多前期投入費用，故在受托人的報酬請求上有所限制可較好地實現雙方利益上的均衡。

若是法律服務委托合同約定了風險代理，委托人支付報酬的條件系勝訴判決或執行成果，則委托人行使解除權可視情形類推適用民法第159條，視為條件已成就，委托人應依約支付報酬。但爭議往往系委托人解除合同時條件是否成就尚處不確定狀態，法官須基于受托人的實際工作按公平、誠信原則酌判適當補償。因此，最好的解決之道系做好預判，各當事人在合同中做好相關約定。

民事有償委托中，若委托人解除合同，可就受托人的合同履行的具體情況按比例支付報酬，而不一味側重于賠償受托人的直接損失，平衡受托人的工作成果和實際投入。

(二)商事有償委托中委托人行使任意解除權的賠償范圍

在商事委托中，委托人行使任意解除權須按民法第933條規定賠償可得利益損失，這解決了以往存在的關于賠償范圍的爭議。從比較法的角度來看，德國商法典、瑞士債法典均有類似規定。

在商事領域，受托人接受委托履行合同約定義務，目的是獲得經濟利益，在締約之前亦會付出前期投入，故在實際案例中，法院一般會對受托人的正常經營開支予以保護。

像在房地產委托代理銷售合同糾紛案件中，法院認為，在約定不明的情況下，計提傭金的范圍應包括已收到定金但未簽訂正式房屋買賣合同的購房者，而不僅指那些已簽訂正式合同的，否則不免有違公平原則，損害了受托人的正當利益。

(三)有償委托中受托人行使任意解除權的賠償范圍

同樣，依據民法第933條，有償委托中受托人行使任意解除權后，亦須賠償委托人的履行可得利益。但是，委托人的履行可得利益具有很強的不確定性，存在舉證困難。

像在訴訟委托代理合同中，委托人期望獲得的勝訴利益，取決于證據、法律依據、法官觀點甚至運氣等多方面因素，很大程度上并不取決于受托人的能力及工作態度。

此外，委托人在收到受托人解除合同的通知后，應當及時親自處理委托事務或另行委托第三人，若其怠于履行上述不真正義務，應根據減損規則喪失損失擴大部分的賠償請求權。

但是，在判定是否怠于履行該不真正義務，須結合委托的性質、具體內容及實際履行情況等綜合考量。

【基本案情】

上訴人海南中投富德企業管理咨詢有限公司因與上訴人河南正光置業有限公司、被上訴人海南正光置業有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案，不服海南省高級人民法院(2019)瓊民初12號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年3月2日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。本案現已審理終結。

中投公司上訴請求：

1.撤銷一審判決第一項，改判河南正光公司向中投公司支付已售出的包銷房源和代銷房源應付未付酬金共計2621.747553萬元；2.撤銷一審判決第二項，改判河南正光公司向中投公司賠償未能交付包銷房源未售出的14套房產的經濟損失1337.1947萬元；3.撤銷一審判決第四項，改判河南正光公司向中投公司賠償剩余未銷售代銷房源的預期利益損失601.099033萬元及項目管理獎勵1492.311774萬元；4.一、二審訴訟費全部由河南正光公司、海南正光公司承擔。

事實和理由：

河南正光公司、海南正光公司辯稱：

河南正光公司上訴請求：

1.撤銷一審判決第一項，改判駁回中投公司該部分本訴請求;

2.撤銷一審判決第二項,改判駁回中投公司一審該部分本訴請求;

3.撤銷一審判決第五項,改判支持河南正光公司一審全部反訴請求。

4.本案一、二審案件受理費由中投公司承擔。

事實和理由:

中投公司辯稱：

中投公司一審訴訟請求：

1.海南正光公司、河南正光公司向中投公司支付已售出的包銷房源和代銷房源應付未付酬金共計2621.747553萬元；

2.海南正光公司、河南正光公司向中投公司交付包銷房源未售出的14套房產，并配合中投公司辦理過戶登記手續，或者賠償該部分房產的市場價值1337.1947萬元；

3.海南正光公司、河南正光公司向中投公司賠償剩余未銷售代銷房源的預期利益601.099033萬元；

4.海南正光公司、河南正光公司向中投公司賠償因未能按時交付部分代銷房源而造成的預期利益損失7158.3946萬元；

5.海南正光公司、河南正光公司向中投公司賠償應當支付的項目管理獎勵1492.311774萬元；

6.海南正光公司、河南正光公司向中投公司返還代付的曾琪樟工資、社會保險、員工福利合計11.452657萬元；

7.由海南正光公司、河南正光公司承擔本案全部訴訟費用(包括但不限于訴訟費、保全費、執行費、公證費等由于訴訟發生的各類費用)。

海南正光公司、河南正光公司一審反訴請求：

1.中投公司向海南正光公司開具541.8677萬元的增值稅專用發票；

2.中投公司向海南正光公司賠償未開具增值稅專用發票所造成的可抵扣增值稅款的經濟損失共計30.6717萬元；

3.中投公司承擔律師費70萬元；

4.本案訴訟費、鑒定費、保全費、執行費等全部因訴訟發生的費用由中投公司承擔。

一審法院查明：

2017年10月10日，河南正光公司作為甲方，與中投公司作為乙方簽訂《全案銷售代理合同》約定：

甲方作為正光觀海花園小區實際投資方，已取得海南省澄邁縣老城經濟開發區北二環與玉堂北路交匯處東北側地號為6050100045地塊的國有土地使用證(登記在航澄公司名下，證號為老城國用xxx第xxx號)，甲方已在該地塊上開發商品房正光觀海項目，并與乙方達成一致，由乙方作為項目實際管理方，就該項目進行全程管理。

甲乙雙方就本項目整體全程管理及所剩房源(約40000平米)委托乙方獨家銷售。本合同期限為合同簽訂之日起至2018年12月31日止。

乙方獲得的報酬由三個部分組成：

一、項目除一期3000平米和二期7500平米的房源外銷售金額的5%作為操盤報酬(項目按月支付給乙方)；

二、項目銷售的基礎傭金和溢價分成；

三、本項目稅后凈利潤的5.5%作為管理獎勵分配給乙方公司(季度預結、年度匯算、項目每期結束結算)。

成功銷售是指，無論客戶付款方式如何，客戶簽訂《商品房買賣合同》并交納購房首付款即視為成功銷售。

銷售合同總金額為乙方按本合同條件成功銷售并匯至甲方或項目賬戶上的總金額，不含辦證稅費以及代收費用等。

代理傭金為：乙方業績范圍內成功銷售的房屋(按套)，甲方支付給乙方的銷售傭金，由基礎傭金、溢價分成、撻定定金分成45%三部分組成。

銷售底價為：對該項目所有一期(不低于3000平米)及二期暫定為7500平米(含裝修)底均價為一期毛坯6000元/平米、二期精裝6800元/平米，在此底價基礎上乙方自行制定對外銷售價格表并獲取超過本底均價以上收入實際稅費后作為報酬及傭金。

其他房源(三號樓除外)銷售價格底價表雙方共同確定,10000元/平米以下成交的,乙方基礎傭金為銷售額的10%(按套)。銷售單價超過10000元/平米部分，乙方分成40%(按套)，乙方分成部分的稅費由乙方承擔。

乙方銷售房屋的所有款項，以及客戶繳納的定金或認購金，均需匯入政府部門備案項目賬戶(乙方管理或甲乙雙方共管)，甲方存在違約情況下，乙方有權收取相應款項，用于支付乙方房款、報酬及傭金等其他乙方權益款項，甲方對此認可并承擔相應交房等連帶責任。

鑒于乙方投入本項目的資源主要為人力資源及分銷資源及其他費用，因此任一實際回款(含銷售)等都應該保證立即(五個工作日內)優先支付乙方2000萬房款定金、報酬及傭金。

乙方應該在收到款項的五個工作日內給甲方開具發票(甲方要求晚開除外，但不影響乙方及時獲得報酬)。

本合同一經生效，任何一方無故擅自解除合同或其行為導致本合同無法履行，將構成根本違約責任。

如乙方未經甲方書面同意，無故終止合同屬乙方根本性違約，雙倍罰沒乙方未領取的所有報酬或傭金并回收已售給乙方的房源，甲方未經乙方書面同意終止合同，屬甲方根本性違約，甲方需立即支付乙方投入到項目的所有資金及報酬傭金外，另行雙倍賠付乙方投入到本頂目的全部成本和資金，承擔違約責任。

吳雪明在河南正光公司蓋章處的法定代表人簽名處簽名，該合同中記載的河南正光公司的聯系人為吳雪明。

《全案銷售代理合同》簽訂后，河南正光公司將首批包銷房源(2號樓部分04號房源以及4號樓、6號樓、8號樓未售出房源交接給中投公司作為包銷房源)和代銷房源(1號樓、2號樓剩余房源)交接給中投公司。

2017年10月17日，河南正光公司作為甲方，與中投公司作為乙方簽訂《〈全案銷售代理合同〉的補充協議》(補充協議一)，針對二期未取得預售許可證且價格體系未建立的房源定向銷售，實現快速資金回籠，保障項目正常經營，甲乙雙方約定：

甲方額外指定建筑面積1000平米，交由乙方進行銷售；甲乙雙方約定，本次指定的房源的銷售底單價為8500元/平米(含精裝);乙方應于簽約一周內(即自2017年10月30日起針對該部分房源實現銷售并回款不低于425萬元，不足部分由乙方補足，補足部分相對應的房源視為乙方一次性買斷，并擁有兩次更名權利；乙方應于預售許可證取得后的45個工作日內回完70%相應款項；超出基礎底單價8500元/平米收益部分歸乙方所有，所對應稅費由乙方承擔。

2017年11月2日，河南正光公司與中投公司簽訂《河南正光公司與中投公司項目資料、往來函件(收、發文)、郵件管理制度》，約定：

河南正光公司接收函件的對接人為吳婷，中投公司接收函件的對接人是劉尚鎖，河南正光公司及其關聯公司函件(收、發文)的專用郵箱為（略），中投公司的函件(收、發文)的專用郵箱為（略）。

2018年2月13日，河南正光公司與中投公司蓋章確認的2017年11-12月應結算管理費、傭金匯總表載明：

代銷房源傭金和溢價分成、買斷房源溢價、管理費、代銷房源管理費共計184.083448萬元。

2018年2月13日，河南正光公司與中投公司蓋章確認的2018年1月應結算管理費、傭金匯總表載明：

代銷房源傭金和溢價分成、買斷房源溢價、管理費、代銷房源管理費共計716.085674萬元。

2018年3月26日，河南正光公司與中投公司確認的2018年2月應結算管理費、傭金匯總表載明：

代銷房源傭金和溢價分成、買斷房源溢價、管理費、代銷房源管理費共計430.529236萬元。

2018年3月27日，河南正光公司作為甲方，與中投公司作為乙方簽訂《補充協議二》，因河南正光公司提出建立獨立賬戶、獨立管理資金，雙方補充約定：

一、根據河南正光公司與中投公司簽定的合同約定，中投公司包銷房源每平米售價一萬元以內(含一萬元)的房款進入中投公司與河南正光公司共管招商銀行賬戶；一萬元以上部分由銷售人員和購房客戶商定賬戶付款。代銷房源所有款項均需進入中投公司與河南正光公司共管招商銀行賬戶。

二、中投公司包銷的11500㎡房源售房累計回款須達到五千萬元后，河南正光公司應及時支付中投公司包銷房源溢價款項(回款計算日期從中投公司進場日起)；中投公司承諾2018年7月底所有包銷房源回完全款(按揭房款按照回款計算，包銷房源的全款按照原合同約定金額計算)。

三、陳明珠的14套房源房款由中投公司代付，該費用從中投公司與正光公司結算費用內抵扣；

四、收款流程確定由陳鳳梅保管刷卡機并經手收款工作，丁德建審核款項，王福吉復核銀行小票后開具收據。河南正光公司負責安排收款人員與銷售人員同步上班，確保及時辦理售房收款手續；

五、河南正光公司應于2018年3月26日結清中投公司2018年3月1日前所有費用，主要為河南正光公司房源房款的5%的管理費、10%的傭金、溢價部分及包銷房源的溢價部分；

六、因河南正光公司要求需要另設獨立賬戶管理，即日起進入甲乙雙方共管賬戶的購房款，按照河南正光公司要求每月進行一次結算，代銷房源房款扣除中投公司管理費、傭金、溢價部分，按照河南正光公司要求匯入河南正光公司指定賬戶；包銷房源扣除中投公司溢價及稅金后，按照河南正光公司要求匯入其指定賬戶。河南正光公司應保證建設資金正常運行。同時河南正光公司須將中投公司管理費、營銷傭金和溢價部分匯入中投公司指定賬戶，(雙方付款同時提交付款申請，同時審核、支付)，需保證共管賬戶資金不少于300萬元。

七、鑒于河南正光公司設立獨立賬戶、獨立管理購房款項，本協議第五條執行同時解除河南正光公司農信社銀行共管賬戶，該賬戶資金由河南正光公司自行支配使用，但項目建設資金由河南正光公司負責保障。

八、農信社銀行解除共管后即刻收回農信社刷卡機，售樓處只保留招商銀行刷卡機收款。

九、不論是包銷、代銷房源回款，中投公司需按銷售計劃回款，2018年3月1日起到7月30日累計回款8000萬，達到此目標，營銷案場整改費用七十萬元由河南正光公司及時支付；如未達到，該費用由中投公司支付。

2018年4月4日，河南正光公司與中投公司確認的2018年3月應結算管理費、傭金匯總表載明：

代銷房源傭金和溢價分成、買斷房源溢價、管理費、代銷房源管理費共計1049.779974萬元。

2018年4月6日，吳雪明簽字確認的《工程部曾琪樟費用明細確認單》載明：

正光觀海項目工程部員工曾琪樟入職以來一直由中投公司代發工資并繳納社保、公積金、節假日福利等，入職申請表及面試程序吳雪明董事長均同意并參與面試確認，曾琪樟具體產生費用金額待與河南正光司結算時另行清算。

2017年12月至2018年11月，中投公司向曾琪樟發放工資和出差補貼共計11.152844萬元。2018年3月至2018年11月，中投公司負擔曾琪樟住房公積金共計l711.41元。2017年12月至2018年11月，中投公司為曾琪樟繳納基本醫療保險共計786.72元。

2018年4月17日，中投公司向河南正光公司出具的《關于認購書遺失及營銷服務合同問題處理承諾書》載明：

由于前階段正光觀海營銷部兩個團隊銷售，在領取認購書流程上缺失規范，導致目前15份認購書已確認丟失，按照遺失處理，如因此認購協議產生的任何經濟、法律糾紛與河南正光公司無關，中投公司承諾自愿承擔相關經濟、法律責任。

中投公司的包銷房源中，購房客戶與河南正光公司簽訂了商品房認購書的有166套房，其中，簽訂了《商品房買賣合同》的有14套房。該166套房中已經退房的有12套。

代銷房源中，購房客戶與河南正光公司簽訂了商品房認購書的有90套，其中，簽訂了《商品房買賣合同》的有15套房。該90套房中已經退房的有9套。

2018年3月22日至2018年4月23日期間，中投公司與61位業主另行簽訂了《營銷服務合同》，并收取相關房款。

2018年4月28日，河南正光公司與中投公司簽訂《補充協議三》，約定：

一、3000㎡(2、6、8號樓)中投公司房源室內精裝修工作由河南正光公司負責，按每平米800元裝修標準，共計240萬元，該費用從中投公司房款內扣除。

二、中投公司10500㎡房源及1000㎡房源超出部分面積為34.42㎡，該部分房源按12283.45元/㎡計算，共計422796元結算給河南正光公司。同時扣除中投公司管理費及溢價90142.21元，應付河南正光公司332654元。

三、中投公司已銷售房源需簽署營銷服務合同共109份(10500元/㎡ 51份+10000元/㎡ 58份)，復印件加蓋中投公司公章后，必須在5月底前交與河南正光公司。

四、雙方公司簽訂本協議當日確認共管銀行只保留海南正光公司招商銀行賬戶，其余銀行解除共管，在簽訂本協議后于2018年5月5日前完成解除共管手續。雙方公司承諾所剩余包銷房源、代銷房源的售房款均進入海南正光公司招商銀行，如有一方違約，另一方可自行收取本公司房源房款，中投公司房源售房款進入招商銀行共管賬戶并確認到賬后日結日清，同時，代銷房源剩余款項由正光公司自由支付。河南正光公司如有延遲支付，中投公司可自行收取包銷房源售房款，且河南正光公司無條件配合所有購房手續的辦理。

五、中投公司與河南正光公司的10500㎡、1000㎡、陳明珠10套房源的結算金額約為8300萬元(具體以核對數據為準)，中投公司包銷房還剩14套房源。房屋產權屬中投公司所有，河南正光公司須無條件配合更名手續，變更費用由中投公司承擔。

六、雙方公司確認招商銀行共管賬戶雙方需各預留500萬元(共1000萬元)作為退房保證金，如有退房，屬中投公司包銷的房源500萬保證金不足時，中投公司必須2日內無理由如數退還購房款。否則，由正光公司退還房款，退房款按認購書協議如數退款，其余需退客戶的費用由中投公司負責，且該房源由正光公司自行處置。退房保證金待購房客戶辦結購房合同后2日內退還。

2018年4月28日，中投公司向河南正光公司出具的一張收據上備注：欠河南正光公司裝修款123萬元，該筆費用從下次結算費用中扣除。

2018年6月9日，河南正光公司向中投公司復函，載明中投公司存在諸多違約行為。

2018年8月8日，河南正光公司向中投公司出具《關于調整正光觀海項目負責人的函》，認為中投公司委派的項目負責人李玉通管理不善，要求中投公司五日內調整項目負責人。

2018年10月29日，河南正光公司向中投公司出具《關于敦促開具增值稅專票的函》，要求中投公司將發票開具給海南正光公司。

2018年8月31日至2019年1月14日，中投公司就簽訂《商品房買賣合同》問題、支付銷售傭金問題、發票的開具問題向河南正光公司多次去函。

2018年8月24日，中投公司向河南正光公司發送的《關于暫時撤回駐場人員的告知函》載明：

在2018年8月23日雙方公司指定人員在對賬后，河南正光公司無視雙方共同努力的核對成果，并最終導致中投公司員工(含數名女性員工)被河南正光公司員工及其組織的社會閑雜人員圍堵、推搡、挑釁、圍毆。

該事件發生后，本著友好協商解決項目問題，特此致函河南正光公司：1.請河南正光公司務必珍惜雙方友好合作關系，尊重雙方共同努力的成果，不人為設置障礙，并對惡意滋事的員工嚴肅問責，確保項目合作利益及確保中投公司委派至現場工作人員的人身安全。2.為避免中投公司委派至現場工作人員的人身安全遭受威脅，望河南正光公司盡快、嚴肅、妥善解決8.23事件并書面告知中投公司處理結果，此前，中投公司將暫時撤回駐場人員，由此引發的所有后果概由河南正光公司承擔。

2018年9月7日，澄邁縣公安局老城邊防派出所出具的《治安調解協議書》載明：

2018年8月23日21時許，在澄邁縣老城鎮北二環路北側正光觀海工地門口，正光觀海工地員工李少君與正光觀海工地員工家屬歐世磊因瑣事打架。經調解，雙方自愿達成如下協議：由李少君向歐世磊賠禮道歉，雙方相互賠償醫藥費，經雙方確認，于2018年9月16日由李少君向歐世磊賠償醫療費共計2900元現金，雙方到此結束，不再追究對方責任。

河南正光公司向以下29套房的購房業主出具了《承諾書》。該《承諾書》載明：

因項目正在辦理土地及項目過戶事宜，暫無法出具正式網簽合同，河南正光公司承諾6個月內與客戶再行簽署正式網簽合同，如超過6個月時間未能出具正式合同或者不能保留該房屋業主的購房權利，河南正光公司承諾15個工作日內退還客戶所有房款。

本案的雙方當事人對以下事實均予確認：

河南正光公司、海南正光公司已向中投公司支付款項5655.4765萬元。所售房產中已簽訂《商品房買賣合同》的有29套房，業主已繳納了房款，河南正光公司已向中投公司支付了該29套房的銷售傭金541.8677萬元。

根據雙方均認可的備案價格及房屋面積，中投公司請求過戶的14套未售出的包銷房源總面積為946.64㎡，按銷售底價計算出來的總價為636.5702萬元，按備案單價計算出來的總價為1337.1947萬元。

另查明：涉案的正光觀海項目登記在航澄公司名下。

一審法院認為，本案的爭議焦點為:

1.中投公司主張海南正光公司和河南正光公司應向其支付已售出的包銷房源和代銷房源應付未付酬金2621.747553萬元，是否應予支持；

2.中投公司主張海南正光公司和河南正光公司應向其交付包銷房源未售出的14套房產并配合辦理過戶登記手續，或賠償該部分房產的市場價值1337.1947萬元，是否應予支持；

3.中投公司主張海南正光公司和河南正光公司應向其賠償剩余未銷售代銷房源的預期利益601.099033萬元，是否應予支持；

4.中投公司主張海南正光公司和河南正光公司應向其賠償因未按時交付部分代銷房源而造成預期利益損失7158.3946萬元，是否應予支持；

5.中投公司主張海南正光公司和河南正光公司應向其賠償應付的項目管理獎勵1492.311774萬元，是否應予支持；

6.中投公司主張海南正光公司和河南正光公司應向其返還代付曾琪樟工資、社會保險和員工福利11.452657萬元，是否應予支持；

7.海南正光公司、河南正光公司主張中投公司應向海南正光公司開具541.8677萬元增值稅發票，或賠償未開具增值稅專用發票所造成的經濟損失30.6717萬元，是否應予支持；

8.海南正光公司、河南正光公司主張應由中投公司承擔律師費70萬元，是否應予支持。

綜上，依照合同法第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定，判決如下：

一、限河南正光公司于判決生效之日起十日內向中投公司支付已售出的包銷房源和代銷房源應付未付酬金11409197.53元；

二、限河南正光公司于判決生效之日起十日內向中投公司賠償未能交付包銷房源未售出的14套房產的經濟損失6365702元；

三、限河南正光公司于判決生效之日起十日內向中投公司支付中投公司代付曾琪樟的工資、住房公積金等共計114026.57元；

四、駁回中投公司的其他訴訟請求；

五、駁回河南正光公司、海南正光公司的反訴請求。

本院二審期間，中投公司提交2份證據：

證據1人民法院生效裁判文書(2019)瓊9023民初925號、(2019)瓊96民終1103號、(2020)瓊96民終429號、(2019)瓊96民初751號、(2018)瓊民終25號、(2019)最高法民申2352號，擬證明河南正光公司在開發“正光觀海”項目過程中先后與聯建單位、施工單位、銷售單位以及業主方產生糾紛，河南正光公司在整個項目開發過程中，均處于資金高度緊張狀態，通過提前出售房產的方式解決資金難題，如從易水平、林秀芳處收取3000萬元用于補繳欠繳的土地出讓金。委托中投公司銷售前曾委托他人銷售，房價為5000元每平方米，中投公司不僅通過包銷方式向其提供資金支持，還通過自己努力將價格提高至6000元、6800元以及10000元以上。中投公司的委托銷售回款極大緩解了河南正光公司的資金鏈斷裂難題。

證據2項目現場照片，擬證明河南正光公司承諾的室內精裝修至今未裝修，一審判決不應扣除中投公司240萬元裝修款。

河南正光公司質證認為：

對中投公司提交的證據2真實性無異議，但對關聯性和證明目的有異議，不能達到證明目的，該證據是一些外立面的照片，不能看到房屋內部裝修情況。

本院分析認證如下：證據1反映在項目開發過程中存在一定糾紛，但在缺乏其他證據佐證的情況下，尚不能由此證明已對本案合同履行產生根本影響；證據2主要系建筑物外立面照片，未能反映房屋內部裝修情況，尚不足以實現中投公司的證明目的。

河南正光公司、海南正光公司提交4份證據：

證據1《裝飾裝修工程施工合同》(6號樓、8號樓)和證據2《裝飾裝修工程施工合同》(2號樓、4號樓)，擬證明河南正光公司已經實際進行裝修工作，一審判決依據《補充協議三》扣除240萬元裝修費，符合當事人合同約定和法律規定；

證據3項目地裝修照片，擬證明河南正光公司已經按約定進行裝修工作；

證據4國家稅務總局海南省稅務局第二稽查局《稅務檢查通知書》(瓊稅二稽檢通一〔2019〕1000241號)，擬證明中投公司必須承擔相應稅費的義務，必須從酬金中進行扣減。

中投公司質證認為：

1.對河南正光公司提交證據1、證據2的真實性不發表意見，但對關聯性和證明目的有異議。需要裝修的面積集中在2號樓、6號樓和8號樓，4號樓是否裝修與中投公司無關；證據1簽署時間為2019年12月底，晚于一審判決時間，即當時6號樓、8號樓的裝修合同尚未簽訂；鑒于河南正光公司和其所有合作伙伴均發生糾紛，對于該合同能否得到履行持保留意見。

2.認可證據3的真實性和合法性，但不認可關聯性和證明目的，其中6號樓和8號樓的黑白照片正可看出房屋處于毛坯狀態。

3.認可證據4的真實性和合法性，但不認可關聯性和證明目的，該文件是出具給海南正光公司的，而海南正光公司不是合同相對人，中投公司在原審中希望兩公司共同承擔支付義務，但原審以海南正光公司不是合同相對人為由駁回中投公司對海南正光公司的訴求，相應的，中投公司也沒有給海南正光公司開具發票的義務。且該文件看不出因何原因受到稅務稽查及稽查的結果，中投公司作為收款單位，在收款之后負有繳納稅費的義務，應由稅務機關處理，不應在本案處理。

本院分析認證如下：中投公司對證據1、2、3的真實性未持異議，本院予以確認。上述證據反映河南正光公司就案涉項目部分樓房簽訂了《裝飾裝修工程施工合同》，并進行了部分施工，可以證明河南正光公司履行了一定的裝修義務。證據4反映稅務部門通知海南正光公司將進行稅務檢查，但并無具體檢查結果，無法體現與本案的關聯性，尚不能實現河南正光公司、海南正光公司的證明目的。

二審對一審查明的事實依法予以確認。

本院認為，根據中投公司和河南正光公司、海南正光公司的訴辯意見，本案二審的爭議焦點為：

1.一審判決認定河南正光公司向中投公司支付包銷房源和代銷房源應付未付酬金共計1140.91975萬元是否正確；

2.一審判決認定河南正光公司向中投公司賠償未能交付的14套未售出包銷房源的經濟損失636.7502萬元是否正確；

3.河南正光公司是否應向中投公司賠償剩余未銷售代銷房源的預期利益損失601.099033萬元及項目管理獎勵1492.311774萬元；

4.中投公司是否應向海南正光公司開具541.8677萬元的增值稅專用發票以及是否應向海南正光公司賠償未開具增值稅專用發票所造成的可抵扣增值稅款的經濟損失共計30.6717萬元；

5.中投公司應否承擔河南正光公司、海南正光公司律師費70萬元。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

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